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Baux

LE BAIL COMMERCIAL - LE BAIL PROFESSIONNEL - LE BAIL DEROGATOIRE - CONGE DU BAIL COMMERCIAL - CESSION DE BAIL COMMERCIAL

LE BAIL COMMERCIAL

Le champ d'application
La loi sur les baux commerciaux protège la prise en location des magasins de détail et les locaux d'artisans qui entrent en contact direct avec le public. Le bail commercial est soit écrit, soit tacite dès l'entrée en jouissance du preneur. Les différentes clauses du bail commercial valent tout aussi bien dans les deux cas, mais il est évident qu'un bail écrit évitera toute contestation sur les points essentiels. Il sera même indispensable d'être rendu opposable au tiers par son enregistrement. Cette formalité protègera le commerçant, dans le cas, par exemple, de la vente de l'immeuble par le bailleur. Le nouveau propriétaire devra alors reconnaître l'existence du bail en cours, sinon il serait en droit de l'ignorer.

La durée du bail commercial
La durée est de 9 années, renouvelables trois fois, soit un total de 36 années. Le preneur a cependant la possibilité de renoncer à son bail tous les trois ans, moyennant un préavis de six mois selon la procédure légale en la matière (exploit de huissier ou lettre recommandée). Si les parties, c'est-à-dire le bailleur et le preneur, veulent mettre fin au bail de commun accord, leur accord doit être constaté par acte authentique passé devant notaire ou par une déclaration devant le juge du tribunal de la Justice de Paix.

Le renouvellement du bail commercial
Le renouvellement du bail commercial ne se fait pas automatiquement. Le preneur qui désire s'assurer de la continuité de son bail, après un terme de neuf années, doit entamer une procédure légale pour conserver ses droits. Premièrement, il doit introduire sa demande par lettre recommandée ou par exploit de huissier, entre le 15ème et le 18ème mois, avant l'expiration du bail en cours (c-à-d de la période de 9 années en cours). Deuxièmement, il doit indiquer les conditions dans lesquelles il désire renouveler son bail. Le bailleur a trois mois pour réagir et notifier soit le refus de renouvellement, soit les conditions nouvelles de renouvellement, dont notamment, les offres d'un tiers. Lorsqu'il y a éviction, la loi prévoit, dans la plupart des cas, des indemnités importantes en faveur du preneur.

La révision du loyer
Indépendamment des clauses d'indexation du loyer, celui-ci peut être révisé tous les trois ans sur décision du juge de Paix qui a été interpellé par une des parties. Des circonstances nouvelles doivent être prouvées pour décider de la hausse ou de la baisse du loyer :
- Changement notable de la valeur locative (avec une différence d'au moins 15% en plus ou en moins);
- Transformations importantes effectuées par le propriétaire;
- Environnement économique changeant, indépendamment de l'exploitation proprement dite.

Les transformations
Il faut savoir que le propriétaire dans certaines limites ne peut jamais s'opposer à la transformation des locaux qui aurait comme conséquence l'amélioration de la rentabilité de l'exploitation du preneur. Il peut cependant, au moment où il autorisera ces transformations (limitées au maximum à l'équivalent de trois années de loyer), exiger à terme, la remise en état d'origine des locaux. Le preneur doit avertir légalement le propriétaire des projets d'aménagement des biens loués. Celui-ci a trente jours pour s'y opposer pour de justes motifs (sécurité, salubrité ou esthétique du bâtiment).

La cession et la sous-location
Le preneur ne peut librement céder son bail commercial ou sous-louer les locaux, que s'il cède en même temps son fonds de commerce. Dans ce cas, le bailleur ne pourra pas s'opposer à la cession ou à la sous-location, sauf si lui-même ou sa famille habite une partie de l'immeuble ou si le preneur n'a exercé son commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans (hormis le cas exceptionnel du décès du preneur). ?Le cessionnaire d'un bail commercial reste responsable de la bonne exécution des obligations du bail, en cas de défaillance du sous-locataire ou du nouveau preneur, jusqu'à la fin de la période des neufs années en cours.

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LE BAIL PROFESSIONNEL

Le bail à usage professionnel est régi par les dispositions du Code civil. Toutefois la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la location à usage professionnel doit être établie par écrit pour une durée au moins égale à six ans.
Au terme fixé par le contrat et sous réserve du congé par le bailleur ou le locataire, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, c'est-à-dire pour six années au moins.
Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.
La notification du congé doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.
Le locataire peut, à tout moment et suivant les conditions de forme prévues en cas de congé, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.
Ce statut s'applique aux locations de locaux à usage exclusivement professionnel, c'est-à-dire dans lesquels une profession est exercée effectivement et habituellement par le locataire qui en tire ses principales ressources.
Les professions relevant du statut des baux à usage professionnel sont les professions libérales (avocats, médecins, architectes, officiers publics ou ministériels, dentistes, etc.).
Les professions qui ont un caractère industriel, commercial, artisanal ou agricole en sont exclues.

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LE BAIL DEROGATOIRE

Le bail précaire
La conclusion d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, dont la durée est au plus égale à 2 ans, est un acte d'administration.
Toutefois le consentement des deux époux est nécessaire pour consentir un bail dérogatoire sur un immeuble commercial industriel ou artisanal dépendant d'une communauté entre époux.
L'usufruitier ne peut également, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble commercial industriel ou artisanal.
Le consentement unanime des indivisaires est nécessaire lorsque le bien dépend d'une indivision légale.
Le bail dérogatoire doit intervenir lors de l'entrée dans les lieux du locataire.
La durée du bail est au plus égale à 2 ans. Le bail dérogatoire est un bail unique. La loi ne permet de conclure qu'un seul bail dérogatoire. Il n'est donc pas possible d'établir plusieurs baux successifs même si leurs durées cumulées n'excèdent pas 2 ans.
A l'expiration du bail et quelle que soit sa durée, le locataire acquiert automatiquement le bénéfice de la propriété commerciale si le bail est renouvelé ou est reconduit ou si le locataire est maintenu en possession.
Lorsque le bail est conclu pour une durée de 2 ans, sans possibilité de dénonciation par le locataire et, si celui-ci quitte les lieux en cours de bail, il s'expose à payer des dommages et intérêts au bailleur.
Le bail dérogatoire relève de la liberté des conventions, sauf conventions contraires dans le bail. La cession de bail ou la sous-location est libre. Le loyer est librement fixé. Il est possible de prévoir une clause d'indexation du loyer, sauf à respecter les dispositions de l'ordonnance du 30.12.1958 (indexation sur l'indice ayant une relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité exercée par l'une des parties).


L'expiration du bail
L'expiration du bail est un moment important. Plusieurs types de situation peuvent exister.
- Le locataire acquiert le bénéfice de la propriété commerciale -
Si à l'expiration de la durée du bail dérogatoire le locataire est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par le décret du 30.09.1953. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion entre les mêmes parties d'un nouveau bail pour le même local.

- Le locataire renonce au bénéfice de la propriété commerciale -
La renonciation du locataire doit être claire et non équivoque. Cette renonciation doit se faire en pleine connaissance de cause. Le locataire peut renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux à partir du moment où il a un droit acquis à s'en prévaloir. Il ressort des décisions de la Cour de Cassation que la renonciation serait valable alors même qu'elle interviendrait quelques jours après l'expiration du bail (Cassation du 29 juin 1994). Cette renonciation pourra être prévue dans un nouveau bail dérogatoire mais à son expiration le statut des baux commerciaux se posera à nouveau. Mais les parties pourraient conclure un bail de droit commun, le locataire renoncerait alors et une fois pour toutes à revendiquer le bénéfice du décret 30.09.1953, le bail serait commercial mais soumis au Code civil et relèverait en conséquence de la liberté des conventions.

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CONGE DU BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé. Ce congé peut être délivré soit par le preneur, soit par le bailleur:

1/ Congé délivré par le preneur
C’est un acte simple et lourd de conséquences :
- simple car il met fin définitivement au contrat de location;
- lourd de conséquences, car le preneur devra libérer les locaux loués sans pouvoir prétendre à une indemnité d’éviction : il renonce ainsi à son droit à la propriété commerciale.

2/ Congé délivré par le bailleur
C’est un acte complexe, car il doit à la fois mettre fin à une situation passée et amorcer une situation nouvelle. Le congé délivré par le bailleur doit ainsi offrir le renouvellement du bail ou refuser le renouvellement du bail. Dans ce dernier cas, il devra soit offrir une indemnité d’éviction (article 8 du décret du 30 septembre 1953), soit refuser de verser une indemnité d’éviction. Il devra exprimer les motivations de ce refus et le cas échéant, se soumettre à un formalisme protecteur des intérêts du locataire évincé.

3/ La motivation du congé :
En principe, le congé délivré par le preneur n’a pas besoin d’être motivé. Il en va autrement si le preneur use de sa faculté de donner congé en dehors des périodes triennales (exemple : départ à la retraite). En revanche, le congé délivré par le bailleur doit toujours être motivé. L’offre de renouvellement ou l’offre d’indemnité d’éviction est une motivation suffisante pour un congé délivré en fin de bail. Si le bailleur entend refuser le renouvellement ou délivrer congé en fin de période triennale sur le fondement des articles 10, 13 ou 15 du décret, le congé devra en préciser les motivations. Par la suite, il sera impossible de revenir sur les motivations du congé. Les seules exceptions possibles à ce principe de l’immutabilité du motif, reposent sur différentes hypothèses :
- l’existence d’un motif de dénégation du statut (absence d’immatriculation au registre du commerce par exemple), car dans ce cas, le statut n’étant pas applicable, les contraintes liées à son application ont vocation à disparaître.
- découverte, postérieurement au congé, d’un motif justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
De surcroît, la survenance, postérieurement au congé, d’une faute grave, pourrait entraîner la privation du droit à renouvellement ou à indemnité d’éviction au préjudice du preneur.

4/ Caractère irrévocable du congé
Une fois délivré, le congé ne peut plus être rétracté. Il n’a pas besoin d’être accepté par le co-contractant car il s’agit d’un acte unilatéral. En revanche, le bailleur pourra revenir sur les conséquences du congé, en exerçant son droit d’option (article 31 du décret du 30 septembre 1953) ou son droit de repentir (article 32 du décret).

5/ Demande de renouvellement du preneur
A défaut de congé délivré par le bailleur pour l’expiration contractuelle du bail, celui-ci se poursuit au-delà de son expiration contractuelle. Cette situation est inconfortable pour le preneur qui peut y mettre fin en délivrant une demande de renouvellement, provoquant ainsi la réaction de son propriétaire. Cette demande de renouvellement doit être formulée " soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction " (article 6 alinéa 1 du décret du 30 septembre 1953). Cette demande doit être signifiée par acte d’huissier et reproduire la formule suivante, à peine de nullité : " Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ". Le bailleur dispose ainsi d’un délai de trois mois pour prendre position sur les suites des relations contractuelles et offrir le renouvellement du bail ou le refuser. A défaut de réponse dans les trois mois, il est présumé avoir accepté le principe du renouvellement du bail. Le nouveau bail prendra effet pour la date d’expiration contractuelle du bail, ou, si la demande de renouvellement a été faite pendant la période de tacite reconduction, au premier jour du terme d’usage suivant cette demande (article 7 alinéa 3 du décret du 30 septembre 1953).

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CESSION DE BAIL COMMERCIAL

Définition
La cession de bail est un contrat par lequel le titulaire du bail en transmet le bénéfice à un tiers. Le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire.

Qualification de l’acte de cession
La cession de bail ne doit pas dissimuler la cession du fonds de commerce, tel est le cas si la cession de bail entraîne la cession indirecte de la clientèle. Si la cession de bail cache une cession de fonds de commerce, l’acte de cession est susceptible d’être annulé à la demande d’un créancier pour fraude, ce qui entraînera l’éviction de l’acquéreur. En effet, contrairement à la cession de bail, la cession du fonds de commerce implique des formalités de publicité pour avertir les créanciers de la cession. Cette mesure de protection donne aux créanciers la possibilité de faire opposition sur le prix de cession pour obtenir le paiement de leur créance. La cession du fonds de commerce implique également pour la protection de l’acquéreur, l’obligation de mentionner dans l’acte les chiffres d’affaires et les bénéfices commerciaux et l’interdiction par le vendeur de concurrencer l’acquéreur.

Clause du bail interdisant la cession
A défaut de clause particulière dans l’acte de bail la cession du bail est libre. Aux termes de l’article 35-1 du décret du 30 septembre 1953, « sont nulles quelle qu’en soit la forme les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son Entreprise». En application de ce texte, lorsque la cession du bail intervient à l’occasion de la cession du fonds de commerce, il n’est pas permis de faire obstacle à cette cession en l’interdisant d’une manière générale et absolue, toutefois la cession de bail peut être réglementée. Par contre la cession de bail lorsqu’elle s’opère en dehors de toute cession de fonds de commerce, peut être interdite. Le non respect de cette interdiction peut entraîner la résiliation du bail.

Clauses réglementant la cession
Les clauses du bail réglementant la cession du bail sont valables que la cession de bail soit isolée ou qu’elle intervienne à l’occasion de la cession du fonds de commerce. Le bail peut contenir diverses clauses réglementant la cession :
- Clause imposant l’intervention du bailleur à l’acte de cession. Cette clause doit être respectée, à défaut il y a lieu d’obtenir une autorisation judiciaire, en cas notamment de refus abusif du bailleur.
- Clause imposant d’appeler le bailleur à l’acte de cession. Si le bailleur ne se présente pas il n’y a pas d’inconvénient à passer outre, à partir du moment où le bailleur a été régulièrement convoqué.
- Clause imposant le recours à un acte authentique pour la cession du bail. Cette clause est parfaitement licite. La cession par acte sous seings privés nécessite la modification préalable du bail.

Le non–respect de la clause réglementant la cession du bail a pour conséquence de rendre la cession inopposable au bailleur, l’infraction peut entraîner :
- Le refus de renouvellement du bail,
- La résiliation du bail,
- Des dommages-intérêts à verser au bailleur.

Vérifications préalables à la cession
Le cessionnaire doit avoir la capacité d’exercer le commerce et disposer éventuellement des diplômes professionnels et des autorisations requises pour son activité dans les locaux loués. Le statut juridique de l’immeuble peut être un obstacle à l’exercice de l’activité envisagée. Les prescriptions d’urbanisme peuvent interdire l’installation d’une exploitation commerciale industrielle ou artisanale, dans la zone où est situé l’immeuble loué. Le cahier des charges du lotissement ou le règlement de co-propriété peut interdire l’exercice de l’activité que le locataire souhaite entreprendre. Les clauses du bail peuvent interdire certaines activités. Dans le bail, les locaux loués peuvent être affectés exclusivement à l’exercice de certaines activités. Le droit au renouvellement du bail au bénéfice du cessionnaire est dans certains cas susceptible d’être affecté par la cession. En effet lorsque la cession isolée du droit au bail intervient dans les trois dernières années du bail ou pendant sa tacite reconduction, la cession comporte un risque d’éviction pour le cessionnaire. Il y a lieu d’obtenir, préalablement à la cession, le renouvellement anticipé du bail ou la prorogation du bail en cours de manière que le cessionnaire puisse justifier au terme du bail de trois années d’exploitation de son commerce dans les locaux loués. Cette durée d’exploitation de trois années est l’une des conditions requises pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement du bail, lorsque la cession de bail n’est pas comprise dans la cession du fonds de commerce. Si cette condition de durée d’exploitation n’est pas remplie, le cessionnaire devra quitter les locaux loués à la fin du bail, sans pouvoir prétendre au droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction. Par ailleurs le cédant ne doit pas être en état de cessation de paiement ou être en liquidation de biens. Le cédant ne doit pas avoir commis d’infractions aux clauses du bail ou avoir effectué des travaux irréguliers dans les locaux loués ou être en retard dans le paiement des loyers, car dans ce cas une procédure peut être engagée par le bailleur, pour obtenir la résiliation du bail ou le refus de renouvellement du bail.

Effets de la cession
Généralement le contrat de location contient une clause de solidarité. Il en résulte que la responsabilité du cédant pourra être recherchée si le cessionnaire ne respecte pas les clauses du bail. Les créanciers bénéficiaires d’un nantissement doivent être prévenus de la cession, afin de leur permettre de s’opposer à la remise du prix au cédant. La signification de la cession au bailleur est une formalité obligatoire, à défaut la cession ne lui est pas opposable. Cette signification peut être remplacée par l’acceptation de la cession par le bailleur dans un acte authentique. La jurisprudence admet que l’acceptation de la cession de bail puisse résulter d’un acte sous seings privés. A défaut de signification ou d’acceptation de la cession du bail par le bailleur, la cession lui est inopposable, en conséquence le cédant reste tenu à l’exécution du bail. Le bailleur est en droit de considérer le cessionnaire comme occupant sans titre et obtenir son expulsion, ou refuser le renouvellement du bail.

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